Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов применяется если:

· потоки доходов - стабильные положительные величины;

· потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула, по которой определяется стоимость объекта С, имеет следующий вид:

или или или

С - стоимость объекта недвижимости;

Д (I) - чистый доход, ЧОД (NOI) - Чистый операционный доход (Net Operation Income)

К() - норма прибыли, или ставка капитализации.

Метод капитализации дохода иногда называют методом оценки дохода. Он предполагает оценку текущей стоимости доходов при наилучшем использовании оцениваемого имущества.

Собственник приобретает объект недвижимости в основном по трём причинам:

1. Для собственного использования (например, жилья);

2. Для получения доходов от данного объекта;

3. Для повышения престижа

Доходный подход включает два метода:

. метод капитализации доходов (прямая капитализация);

2. метод дисконтированных денежных потоков.

Основные проблемы данного метода

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

. Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2. Расчет ставки капитализации;

3. Определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Другие статьи по теме

Предмет и метод экономической теории
Экономика - это особая сфера общественной жизни со своими законами, проблемами и противоречиями. В этой сфере формируется экономический потенциал общества, производятся различные блага для удовлетворения физиологических и духовных потр ...

Разработка бизнес-плана шахты, обеспечивающего стабильное её функционирование, изыскание резервов
Радикальная перестройка системы управления экономикой, переходящей на рельсы рыночных отношений, - одно из важнейших направлений программы реформ, проводимых в нашей стране. Особое значение эта проблема имеет на уровне предприятия, пол ...

Разделы сайта