Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов применяется если:

· потоки доходов - стабильные положительные величины;

· потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула, по которой определяется стоимость объекта С, имеет следующий вид:

или или или

С - стоимость объекта недвижимости;

Д (I) - чистый доход, ЧОД (NOI) - Чистый операционный доход (Net Operation Income)

К() - норма прибыли, или ставка капитализации.

Метод капитализации дохода иногда называют методом оценки дохода. Он предполагает оценку текущей стоимости доходов при наилучшем использовании оцениваемого имущества.

Собственник приобретает объект недвижимости в основном по трём причинам:

1. Для собственного использования (например, жилья);

2. Для получения доходов от данного объекта;

3. Для повышения престижа

Доходный подход включает два метода:

. метод капитализации доходов (прямая капитализация);

2. метод дисконтированных денежных потоков.

Основные проблемы данного метода

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

. Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2. Расчет ставки капитализации;

3. Определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Другие статьи по теме

Исследование финансового состояния Курганского линейного отдела Энергосбыт Южно-Уральской железной дороги
Рыночные отношения на сегодняшний день требуют внедрение новых технологий, эффективные формы хозяйствования и управления фирмой. В свою очередь, совершенствование экономического механизма через рыночные отношения, конкуренция фирм (пре ...

Улучшение оплаты труда на примере ОАО Урал Сталь
Экономической основой доходов за труд является доход работника за проделанную работу или время работы. Он выступает в форме заработной платы и представляет собой компенсацию за расход физической, нервной и интеллектуальной энергии, зат ...

Разделы сайта