Расчёт коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

Капитализация доходов - совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объектов на основе их потенциальной способности приносить доход.

При определении коэффициента капитализации учитывается как сама прибыль, получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала, затрачиваемого на приобретение объекта.

Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие называется общим коэффициентом капитализации.

Существует несколько методов расчёта коэффициента капитализации:

· Метод прямой капитализации;

· Метод связанных инвестиций: заёмного и собственного капитала;

· Метод связанных инвестиций: земли и здания;

· Кумулятивный метод;

· Метод Эллвуда.

Метод прямой капитализации

Данный метод не учитывает прогнозы инвестора и ожидания на рынке относительно:

1. Периода владения;

. Динамики доходности;

. Изменение стоимости недвижимого имущества.

Данный метод дает возможность рассчитать общий коэффициент капитализации на основе цен продаж схожих или аналогичных объектов недвижимости.

Данный метод основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом:

Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного метода - подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

Прямая капитализация также может использоваться для оценки имущественных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли и улучшений).

Метод прямой капитализации - наиболее простой способ расчета ставки капитализации. Если имеется соответствующая информация (достоверная), его всегда целесообразно применять.

Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала

Метод применяется, когда для покупки объекта недвижимости используются заемный и собственный капитал в определенной пропорции.

Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Ипотечная составляющая состоит из двух частей: ставки процента по кредиту и коэффициента фондопогашения.

Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам.

Ставка, используемая для капитализации дохода от собственного капитала, называется ставкой капитализации собственного капитала и определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется - средневзвешенное значение собственных и заемных средств в общем объеме инвестиций.

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Другие статьи по теме

Расчет рентабельности судна
Одним из основных видов деятельности речного транспорта является перевозка внешнеторговых грузов в судах смешанного «река - море» плавания. По своей экономической природе заграничные перевозки в судах смешанного плавания представляют ...

Исследование ликвидности и платежеспособности на примере ООО Исток
Потребность в анализе возникает с целью необходимости оценки платежеспособности предприятия. Способность предприятия своевременно производить платежи, финансировать свою деятельность, свидетельствует о его хорошем финансовом состояни ...

Разделы сайта