Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.
Капитализация доходов - совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объектов на основе их потенциальной способности приносить доход.
При определении коэффициента капитализации учитывается как сама прибыль, получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала, затрачиваемого на приобретение объекта.
Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие называется общим коэффициентом капитализации.
Существует несколько методов расчёта коэффициента капитализации:
· Метод прямой капитализации;
· Метод связанных инвестиций: заёмного и собственного капитала;
· Метод связанных инвестиций: земли и здания;
· Кумулятивный метод;
· Метод Эллвуда.
Метод прямой капитализации
Данный метод не учитывает прогнозы инвестора и ожидания на рынке относительно:
1. Периода владения;
. Динамики доходности;
. Изменение стоимости недвижимого имущества.
Данный метод дает возможность рассчитать общий коэффициент капитализации на основе цен продаж схожих или аналогичных объектов недвижимости.
Данный метод основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом:
Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного метода - подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.
Прямая капитализация также может использоваться для оценки имущественных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли и улучшений).
Метод прямой капитализации - наиболее простой способ расчета ставки капитализации. Если имеется соответствующая информация (достоверная), его всегда целесообразно применять.
Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала
Метод применяется, когда для покупки объекта недвижимости используются заемный и собственный капитал в определенной пропорции.
Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.
Ипотечная составляющая состоит из двух частей: ставки процента по кредиту и коэффициента фондопогашения.
Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам.
Ставка, используемая для капитализации дохода от собственного капитала, называется ставкой капитализации собственного капитала и определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется - средневзвешенное значение собственных и заемных средств в общем объеме инвестиций.