Определение чистого операционного дохода

Используется ряд показателей:

· ПВД (потенциальный валовой доход);

· ДВД (действительный валовой доход);

· ЧОД (чистый операционный доход);

Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовый доход (ПВД) - это доход, который можно получит от недвижимости при 100% её использовании без учёта всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади помещений и установленной арендной ставки

ПВД=S*С, где

- площадь помещения;

С - арендная ставка.

Договор аренды - основной источник информации о приносящей доход недвижимости.

Аренда - предоставление арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендатор согласился бы взять, а типичный арендодатель согласился бы сдать имущество в аренду.

Все арендные договоры делятся на три типа:

С фиксированной арендной ставкой (экономическая стабильность);

С переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора);

С процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендного платежа добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Расчет действительного валового дохода (ДВД)

Действительный валовый доход (ДВД) - это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от рыночной стоимости использования объекта недвижимости.

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы

Обычно эти потери выражаются в процентах по отношению к валовому доходу или используется коэффициент недоиспользования помещений.

Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)

Чистый операционный доход - определяется разностью между действительным валовым доходом и операционными расходами.

ЧОД = ДВД - ОР

Операционные расходы - это периодические ежегодные расходы по содержанию недвижимости, которые в свою очередь делятся на:

условно-постоянные

условно-переменные

резерв на замещение.

Условно-постоянные расходы - это расходы, которые не зависят от степени загруженности помещений. К ним относят имущественный налог, страховые взносы, заработная плата обслуживающего персонала плюс налоги на нее.

Условно-переменные расходы - это те, которые не зависят от степени загруженности помещений.

К ним относят: коммунальные расходы, расходы на охрану, расходы на рекламу и заключение арендного договора, расходы на управление, расходы на консультационные и юридические услуги. Иногда оплата труда управляющего рассчитывается в процентах от ДВД.

Резерв на замещение - это затраты по поддержанию быстроизнашивающихся элементов здания в нормальном функциональном состоянии.

Другие статьи по теме

Статистическое изучение финансовых результатов предприятия на материалах ООО МАКС
В условиях рыночной экономики прибыль формирует основу экономического развития предприятия. Рост прибыли создает финансовую базу для самофинансирования, расширенного воспроизводства, решения проблем социального характера. За счет приб ...

Исследование деятельности автономных некоммерческих организаций
Автономные учреждения действуют наряду с существующими государственными и муниципальными учреждениями. Автономные учреждения наделяются большей самостоятельностью при осуществлении поставленных перед ними целей и задач в сфере социальн ...

Разделы сайта