Расчёт коэффициента капитализации

Причем если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком «минус» (-).

Пример.

Стоит задача определения общего коэффициента капитализации кумулятивным методом. Известно, что:

§ Безрисковая ставка - 9%;

§ Поправка на риск - 3%;

§ Поправка на неликвидность - 4%;

§ Поправка на неэффективное управление - 1%.

Время, которое необходимо для возврата вложенного капитала, составляет 5 лет. Отсюда ставка возврата капитала составит 1/5 ;

R0 = 0,09+0,03+0,04+0,01+0,20=0,37

Метод Эллвуда

Это модернизированный метод связанных инвестиций - заёмного и собственного капитала.

Основными недостатками метода связанных инвестиций собственного и заёмного капитала являются:

· Отсутствие учёта продолжительности периода капиталовложений;

· Снижения или повышения стоимости имущества в течении этого периода.

В 1959 году членом института Оценки Эллвудом предложена модернизированная формула связанных инвестиций: собственного и заёмного капитала, учитывающая эти факторы.

Общий коэффициент капитализации:

R0 =

e - ставка дохода на собственный капитал;

- Процент выплачиваемого кредита;

М - отношение величины кредита к стоимости объекта;

- фактор фонда возмещения по ставке дохода на собственный капитал;

Rm - коэффициент капитализации заёмного капитала (или ипотечная постоянная);

Do - изменение общей стоимости объекта;

Di - общая норма изменения дохода;

J - коэффициент стабилизации дохода.

Основная часть данной формулы, представленная в числителе, называется базовым коэффициентом капитализации и учитывает условия амортизации кредита:

Rб = Ye - M*(Ye + P* - Rm)

Базовый коэффициент капитализации представляет собой норму отдачи собственного капитала, скорректированную на условия финансирования.

Если доход и стоимость недвижимости не изменяются, то базовый коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации.

Корректировка на ожидаемое изменение стоимости недвижимости производится с помощью части основной формулы:

Если стоимость объекта увеличивается, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в меньшую стоимость. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в большую сторону.

Корректировка на изменение дохода производится с помощью знаменателя формулы:

Коэффициент j всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1.

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Другие статьи по теме

Разработка бизнес-плана деятельности ЗАО Уралспецмонтаж
Актуальность темы данной курсовой работы состоит в том, что в условиях жестокой конкурентной борьбы и быстро меняющейся ситуации фирмы должны не только концентрировать внимание на внутреннем состоянии дел, но и разрабатывать бизнес-пла ...

Исследование ликвидности и платежеспособности на примере ООО Исток
Потребность в анализе возникает с целью необходимости оценки платежеспособности предприятия. Способность предприятия своевременно производить платежи, финансировать свою деятельность, свидетельствует о его хорошем финансовом состояни ...

Разделы сайта