Расчёт коэффициента капитализации

Причем если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком «минус» (-).

Пример.

Стоит задача определения общего коэффициента капитализации кумулятивным методом. Известно, что:

§ Безрисковая ставка - 9%;

§ Поправка на риск - 3%;

§ Поправка на неликвидность - 4%;

§ Поправка на неэффективное управление - 1%.

Время, которое необходимо для возврата вложенного капитала, составляет 5 лет. Отсюда ставка возврата капитала составит 1/5 ;

R0 = 0,09+0,03+0,04+0,01+0,20=0,37

Метод Эллвуда

Это модернизированный метод связанных инвестиций - заёмного и собственного капитала.

Основными недостатками метода связанных инвестиций собственного и заёмного капитала являются:

· Отсутствие учёта продолжительности периода капиталовложений;

· Снижения или повышения стоимости имущества в течении этого периода.

В 1959 году членом института Оценки Эллвудом предложена модернизированная формула связанных инвестиций: собственного и заёмного капитала, учитывающая эти факторы.

Общий коэффициент капитализации:

R0 =

e - ставка дохода на собственный капитал;

- Процент выплачиваемого кредита;

М - отношение величины кредита к стоимости объекта;

- фактор фонда возмещения по ставке дохода на собственный капитал;

Rm - коэффициент капитализации заёмного капитала (или ипотечная постоянная);

Do - изменение общей стоимости объекта;

Di - общая норма изменения дохода;

J - коэффициент стабилизации дохода.

Основная часть данной формулы, представленная в числителе, называется базовым коэффициентом капитализации и учитывает условия амортизации кредита:

Rб = Ye - M*(Ye + P* - Rm)

Базовый коэффициент капитализации представляет собой норму отдачи собственного капитала, скорректированную на условия финансирования.

Если доход и стоимость недвижимости не изменяются, то базовый коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации.

Корректировка на ожидаемое изменение стоимости недвижимости производится с помощью части основной формулы:

Если стоимость объекта увеличивается, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в меньшую стоимость. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в большую сторону.

Корректировка на изменение дохода производится с помощью знаменателя формулы:

Коэффициент j всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1.

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Другие статьи по теме

Разработка программы поддержки развития предпринимательства на внегородской территории ЗАТО Северск п. Самусь
Реформирование российского общества, построение основ социально ориентированной рыночной экономики столкнулось со сложными проблемами, не имевшими аналогов в мировой практике. Стремительный уход государства из управления экономикой при ...

Экономическое учение физиократов
В XVIII веке во Франции зародилось направление, ознаменовавшее поворот в политической экономии; оно получило заглавие "физиократия". Физиократы считали, что истинным богатством нации выступают не средства, не золото, а проду ...

Разделы сайта