Расчёт коэффициента капитализации

- доля заёмных средств в структуре капитала;

Rm - ставка капитализации на заёмные средства или ипотечная постоянная;

Re - ставка капитализации на собственный капитал.

Метод связанных инвестиций: земля и здания

Данный метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждой составляющей имущественного комплекса: строению и земельному участку.

Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строений на этой земле.

Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса. Расчет общей ставки капитализации Кобщ по данному методу производится по следующей формуле:

- стоимость земли в % от общей стоимости имущественного комплекса;

B - стоимость здания в % от общей стоимости имущественного комплекса;

, - ставка капитализации соответственно для земли, здания.

Пример.

Ставка капитализации для земли составляет 12% при её доле в стоимости имущественного комплекса 30%, ставка капитализации для улучшений составляет 14%. Доход от комплекса 600 000 у.е

Тогда стоимость комплекса = Д / , где = 0,12*0,3+0,14*(1-0,3)=0,134=13,4%

Стоимость = 600 000 у.е. / 0,134 = 4 477 611,94 у.е.

Кумулятивный метод

Особенность данного метода в том, что одна из составляющих общего коэффициента капитализации - процентная ставка (или ставка дохода на инвестиции) разбивается на отдельные компоненты.

К безрисковой ставке дохода прибавляются:

. Поправка на риск, который имеется на все другие виды инвестиций. Чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.

. Поправка на неэффективное управление. Чем сложнее объект недвижимости, тем более компонентного управления он требуют.

. Поправка на низкую ликвидность - для учёта потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых для этого временных затрат.

В качестве безрисковой ставки могут быть:

. Процентная ставка по государственным краткосрочным обязательствам

. Процентная ставка по депозитам банка высшей категории надежности, доходность по еврооблигациям (это должна быть ставка, характеризующая максимальную ликвидность и минимальный риск).

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации - ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется путём суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Другие статьи по теме

Венчурные фонды и финансирование инвестиционных проектов
Актуальность темы исследования. Перспективы развития России в XXI веке в огромной степени зависят от состояния научно-технического сектора экономики - уровня прикладных исследований и возможностей промышленной реализации передовых тех ...

Особенности деятельности индивидуального предпринимателя ИП Малютина А.В.
Сегодня, когда безработица, или страх перед безработицей достигают пика, когда страна крайне нуждается в большом количестве произведенной продукции и сфере услуг, когда выход страны из кризиса можно считать общей национальной задачей - ...

Разделы сайта